Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994r. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje z mocy prawa w budynku, w którym został sprzedany choćby jeden lokal. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej . Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (tzw. ułomna osoba prawna).

Rozróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

Tak zwane małe wspólnoty mieszkaniowe, to jest wspólnoty w budynkach, w których ogólna liczba lokali nie jest większa niż 7. Do zarządu tymi nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Drugi rodzaj wspólnot, to wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomościach, gdzie liczba lokali jest większa niż siedem. W tym przypadku do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Rozdziału 4 ustawy o własności lokali.

Ustawa o własności lokali używa i wprowadza szereg pojęć, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z bycia członkiem wspólnoty przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwa w zarządzaniu wspólnym dobrem.

Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, który rozstrzyga sporne sprawy.

Zarządzanie (administrowanie) nieruchomościami wspólnymi, w których m. st. Warszawa jest właścicielem lokali niewyodrębnionych, najczęściej wykonywane jest, na zlecenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, przez licencjonowanych zarządców. Tematyka dotycząca zarządzania nieruchomościami uregulowana jest w Rozdziale 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pełnomocnictwa do reprezentowania m.st. Warszawy jako właściciela lokali w nieruchomościach wspólnych zostały udzielone Burmistrzom Dzielnic, z możliwością scedowania tych uprawnień na pracowników zatrudnionych w Wydziałach Zasobów Lokalowych Urzędu Dzielnicy lub w Zakładzie Gospodarowania Nieruchomościami dla danej Dzielnicy, gdy jednostka ta nie administruje częścią wspólną nieruchomości.

Zarządzenie NR 2735/2009 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 6 marca 2009 r. w sprawie ujednolicenia zasad reprezentowania miasta stołecznego Warszawy we wspólnotach mieszkaniowych

Zarządzenie NR 4216/2010 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 18 lutego 2010 r.zmieniające zarządzenie w sprawie ujednolicenia zasad reprezentowania miasta stołecznego Warszawy we wspólnotach mieszkaniowych

Zarządzenie NR 6620/2014 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 29 września 2014 r. w sprawie zmiany zarządzenia w sprawie ujednolicenia zasad reprezentowania miasta stołecznego Warszawy we wspólnotach mieszkaniowych

Zarządzenie NR 9/2018 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 4 stycznia 2018 r. w sprawie zmiany zarządzenia w sprawie ujednolicenia zasad reprezentowania miasta stołecznego Warszawy we wspólnotach mieszkaniowych